Ma a lakásvásárlások nagy része hitelből történik, az Otthon Start óta különösen. Az adásvételi szerződés aláírásakor azonban a hitelbírálat sokszor még folyamatban van, a vevő pedig ekkor már átadja a foglalót. Az egyik leggyakoribb kérdés, amellyel hozzám fordulnak: mi lesz a foglalóval, ha a bank végül nemet mond? A válasz elsősorban a szerződésen múlik, ezért érdemes a szabályokat még az aláírás előtt ismerni.
Foglaló vagy előleg – mi a különbség?
A két fogalmat a köznyelv gyakran keveri, pedig a jogkövetkezményük egészen más.
- Előleg: a vételár előre megfizetett része. Ha a szerződés bármilyen okból meghiúsul, az előleg visszajár, függetlenül attól, ki volt a hibás.
- Foglaló: a szerződés megerősítésére, biztosítékként adott összeg (Ptk. 6:185. §). Teljesítéskor beszámít a vételárba, meghiúsulás esetén viszont a sorsa attól függ, ki felelős a meghiúsulásért.
Hogy egy összeg foglaló vagy előleg, azt a szerződés szövege dönti el. Ha a szerződés nem rögzíti egyértelműen, hogy az összeg foglaló, a bíróság azt jellemzően előlegnek tekinti.
Mikor jár vissza a foglaló?
- Ha a szerződést teljesítik, a foglaló beszámít a vételárba.
- Ha a teljesítés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.
- Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, a foglalót elveszíti.
- Ha az eladó felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.
A bírói gyakorlat szerint nem önmagában az számít, hogy a szerződés nem teljesült, hanem az, hogy ki felel a meghiúsulásért. Ez a hitelfinanszírozott vásárlásoknál kulcskérdés.
És ha a bank elutasítja a hitelkérelmet?
Ez a gyakorlatban a legvitatottabb helyzet, mert a törvény nem mondja ki külön, hogy a hitel elutasítása kinek a terhére esik. Ha a szerződés erről hallgat, a foglaló sorsa azon múlik, felelős-e a vevő azért, hogy a hitel nem érkezett meg.
- Visszajárhat a foglaló, ha a vevő határidőben benyújtott minden szükséges iratot, valós adatokat közölt, és a bank olyan okból utasította el a kérelmet, amelyre nem volt ráhatása – például szigorodott a bank hitelbírálati gyakorlata.
- Elveszítheti a foglalót, ha az elutasítás a vevő mulasztására vezethető vissza: késve adta be a kérelmet, hiányos iratokat küldött, a bírálat alatt munkahelyet váltott vagy újabb hitelt vett fel, vagy előzetes tájékozódás nélkül vállalt a jövedelméhez képest teljesíthetetlen kötelezettséget.
Az ilyen vitákban a bíróság a konkrét körülményekből dönti el, ki a felelős, ami hosszú és bizonytalan kimenetelű eljárás lehet. Sokkal jobb, ha a szerződés előre rendezi a kérdést.
Hogyan védheti meg magát a szerződésben?
- Hitelfeltétel. A szerződésben kifejezetten rögzíthető, hogy ha a bank a hitelt a vevő önhibáján kívül meghatározott határidőn belül nem hagyja jóvá, a vevő elállhat, és a foglaló hiánytalanul visszajár.
- Előzetes hitelbírálat. Érdemes már a szerződéskötés előtt előzetes hitelbírálatot kérni, így kiderül, reálisan mekkora összegre számíthat.
- Reális határidők. A hitelbírálat, az értékbecslés és a folyósítás időigényes, a vételár-ütemezést és a birtokbaadást ehhez kell igazítani.
- Megfontolt foglalóösszeg. A foglaló mértékét jogszabály nem korlátozza, a túlzott mértékű foglalót azonban a bíróság kérelemre mérsékelheti (Ptk. 6:185. § (5) bek.). A gyakorlatban a vételár 10%-a körüli összeg a szokásos; a további önerőt érdemes előlegként fizetni.
- Ha kevesebb hitelt ad a bank. Rögzítse azt is, mi történik, ha a bank a kért összegnél kevesebbet hagy jóvá: a vevő ilyenkor is elállhat, vagy a felek a vételár-ütemezés módosításáról egyeztetnek.
Mi a teendő, ha már megtörtént a baj?
Ha a bank elutasította a hitelt, és az eladó nem adja vissza a foglalót, első lépésként érdemes írásban, a szerződésre és az elutasítás okára hivatkozva felszólítani. Gyűjtse össze a hitelügyintézés iratait – a benyújtás dátumait, a bank leveleit és az elutasítás indokát –, mert a felelősség kérdésében ezek lesznek a döntő bizonyítékok. Ha a felszólítás eredménytelen, a foglaló fizetési meghagyással vagy perben követelhető vissza.
Az adásvétel ügyvédi költségeiről a Mennyibe kerül az ügyvéd ingatlan adásvételnél? című cikkemben írtam részletesen.
Tapasztalatom szerint a foglaló körüli viták túlnyomó része megelőzhető lenne egyetlen jól megírt szerződési ponttal. Hitelből vásárlásnál ezért mindig javaslom, hogy a szerződés kifejezetten rendezze a hitel elutasításának következményeit – ez az eladónak is biztonságot ad, mert előre tudja, mire számíthat.
Kérdése van a saját ügyével kapcsolatban?
Az első konzultáción átbeszéljük az ügyét, és pontos tájékoztatást adok a lehetőségekről és a várható költségekről. A 20.000 Ft-os konzultációs díjat megbízás esetén teljes egészében jóváírom a munkadíjból.
Ez a cikk általános tájékoztatást nyújt, és nem minősül jogi tanácsadásnak. Minden ügy egyedi – a konkrét helyzetére vonatkozó kérdésekkel forduljon hozzám bizalommal.